Un petit logement se paie-t-il plus cher au m² ?
Dans 1 113 des 1 329 marchés communaux où les deux extrémités sont mesurables, un petit logement se vend plus cher au m² qu'un grand — soit 84 %. Ce n'est pas une loi pour autant : 216 font l'inverse, et 289 dessinent une courbe en U, où le prix au m² baisse avec la surface avant de remonter. D'après les ventes actées 2024–2026 publiées par la DGFiP dans DVF.
1 113
marchés où le petit se paie plus cher au m²
289
marchés en courbe de U (creux au milieu)
216
marchés où le grand se paie plus cher au m²
1 329 marchés communaux au total — 1 124 de maisons et 205 d'appartements. Un « marché » est le couple commune × type de bien. Les trois catégories ci-dessus se recoupent : une courbe en U reste comptée selon le sens de ses extrémités.
Trois formes, trois marchés réels
Chaque courbe est celle d'une commune, sur ses tranches mesurables. Les exemples sont choisis au volume de ventes, pas à l'ampleur de l'effet : ce sont les mieux mesurés de leur catégorie.
Là où l'écart est le plus marqué
Les 15 marchés où la plus petite tranche mesurable se paie le plus cher, rapportée à la plus grande. Les tranches comparées diffèrent d'une commune à l'autre : c'est le sens de l'écart qui se compare, pas sa valeur.
| # | Commune | Petite tranche | Grande tranche | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Cayenne 973 · appartements | 3 378 €/m² moins de 40 m² | 1 488 €/m² 80 à 99 m² | +127 % |
| 2 | Fleury 11 · maisons | 4 497 €/m² moins de 40 m² | 2 019 €/m² 100 à 139 m² | +123 % |
| 3 | Reims 51 · appartements | 3 095 €/m² moins de 40 m² | 1 404 €/m² 100 à 139 m² | +120 % |
| 4 | Oloron-Sainte-Marie 64 · maisons | 2 060 €/m² 60 à 79 m² | 941 €/m² 140 m² et plus | +119 % |
| 5 | Arès 33 · maisons | 7 029 €/m² moins de 40 m² | 3 419 €/m² 100 à 139 m² | +106 % |
| 6 | Saint-Étienne 42 · appartements | 1 650 €/m² moins de 40 m² | 821 €/m² 140 m² et plus | +101 % |
| 7 | Narbonne 11 · maisons | 4 600 €/m² moins de 40 m² | 2 322 €/m² 140 m² et plus | +98 % |
| 8 | Drancy 93 · maisons | 4 500 €/m² 40 à 59 m² | 2 357 €/m² 140 m² et plus | +91 % |
| 9 | Vénissieux 69 · appartements | 3 659 €/m² moins de 40 m² | 1 924 €/m² 60 à 79 m² | +90 % |
| 10 | Chelles 77 · maisons | 5 173 €/m² 40 à 59 m² | 2 734 €/m² 140 m² et plus | +89 % |
| 11 | Agde 34 · appartements | 3 280 €/m² moins de 40 m² | 1 738 €/m² 60 à 79 m² | +89 % |
| 12 | Béziers 34 · appartements | 1 735 €/m² moins de 40 m² | 928 €/m² 100 à 139 m² | +87 % |
| 13 | Torreilles 66 · maisons | 4 286 €/m² 40 à 59 m² | 2 331 €/m² 100 à 139 m² | +84 % |
| 14 | Saint-Germain-en-Laye 78 · appartements | 6 883 €/m² moins de 40 m² | 3 835 €/m² 80 à 99 m² | +79 % |
| 15 | Tours 37 · appartements | 3 311 €/m² moins de 40 m² | 1 854 €/m² 80 à 99 m² | +79 % |
Et là où c'est l'inverse
216 marchés contredisent l'idée reçue : la grande tranche s'y paie plus cher au m² que la petite.
| # | Commune | Petite tranche | Grande tranche | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Fort-de-France 972 · maisons | 974 €/m² moins de 40 m² | 2 259 €/m² 140 m² et plus | -57 % |
| 2 | Sainte-Rose 971 · maisons | 616 €/m² 40 à 59 m² | 1 341 €/m² 100 à 139 m² | -54 % |
| 3 | Voreppe 38 · maisons | 1 452 €/m² 60 à 79 m² | 3 056 €/m² 100 à 139 m² | -52 % |
| 4 | Baie-Mahault 971 · maisons | 1 497 €/m² 60 à 79 m² | 3 069 €/m² 100 à 139 m² | -51 % |
| 5 | Thiers 63 · maisons | 610 €/m² 40 à 59 m² | 1 155 €/m² 100 à 139 m² | -47 % |
| 6 | Croix 59 · maisons | 2 470 €/m² 40 à 59 m² | 4 018 €/m² 140 m² et plus | -39 % |
| 7 | Billom 63 · maisons | 1 198 €/m² 60 à 79 m² | 1 947 €/m² 100 à 139 m² | -38 % |
| 8 | Halluin 59 · maisons | 1 745 €/m² 40 à 59 m² | 2 783 €/m² 140 m² et plus | -37 % |
| 9 | Villefranche-de-Rouergue 12 · maisons | 771 €/m² 40 à 59 m² | 1 213 €/m² 100 à 139 m² | -36 % |
| 10 | Saint-Denis 974 · maisons | 1 645 €/m² 40 à 59 m² | 2 571 €/m² 140 m² et plus | -36 % |
Ce que cette page ne fait pas
Elle ne publie aucun chiffre national, parce qu'il n'en existe pas d'honnête ici : une médiane ne s'agrège pas, et la médiane des médianes communales n'est la médiane de rien. Elle compte des communes plutôt que d'en moyenner les prix — chaque valeur affichée reste celle d'une commune, vérifiable sur sa page.
Elle n'explique pas non plus ce qu'elle montre. Une médiane décrit un marché, pas ses causes : la composition du parc, l'ancienneté ou la présence de biens d'exception dans les grandes surfaces peuvent tirer le haut de la courbe, sans que ces données permettent de trancher.
Questions fréquentes
Un petit logement coûte-t-il vraiment plus cher au m² ?
Dans 1 113 des 1 329 marchés communaux où les deux extrémités sont mesurables, un petit logement se vend plus cher au m² qu'un grand — soit 84 %. Ce n'est pas une loi pour autant : 216 font l'inverse, et 289 dessinent une courbe en U, où le prix au m² baisse avec la surface avant de remonter. D'après les ventes actées 2024–2026 publiées par la DGFiP dans DVF.
Pourquoi ne publiez-vous pas un chiffre national ?
Parce qu'il n'en existe pas d'honnête à partir de ces données. Une médiane ne s'agrège pas : la médiane des médianes communales n'est la médiane de rien, et le pipeline ne calcule pas ces tranches à l'échelon France. Cette page compte donc des communes plutôt que d'en moyenner les prix. Chaque chiffre affiché est celui d'une commune, vérifiable sur sa propre page.
Quelles tranches sont comparées ?
La plus petite et la plus grande tranche mesurables dans cette commune — elles diffèrent donc d'une commune à l'autre. Une tranche n'est retenue qu'à partir de 20 ventes sur la période, et un marché n'entre dans le décompte qu'avec au moins 3 tranches mesurables : deux points font une pente, pas une courbe. L'écart affiché n'est donc pas comparable d'une commune à l'autre ; c'est le sens de l'écart qui l'est.
Comment expliquer la courbe en U ?
Cette page ne l'explique pas — elle la constate. Une médiane décrit un marché, pas ses causes : la composition du parc, l'ancienneté, la présence de maisons de ville ou de biens d'exception dans les grandes surfaces peuvent tirer le haut de la courbe, sans que ces données permettent de trancher.